Beschreibung
P 1118 – Einflüsse der Stahl- und Verbundbauweise auf die Lebenszykluskosten und Vermarktungsfähigkeit multifunktionaler Büro- und Geschäftshäuser
Der demografische Wandel und das zunehmende Nachhaltigkeitsbewusstsein sind Beispiele für sich ändernde gesellschaftliche Rahmenbedingungen, die Auswirkung auf die Nutzeranforderungen an Geschossbauten haben. Ressourcenschonung, Recyclingfähigkeit, Lebenszykluskosten und Werthaltigkeit, auch unter sich ändernden Objektbedingungen, stehen zunehmend im Fokus der Planungen. Die Wettbewerbsfähigkeit der Miet- und Nutzflächen hängt unter anderem davon ab, ob die raumbildenden Konstruktionen die notwendige Flexibilität zur Anpassung an diese dynamischen Prozesse bieten. Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte zeigen, dass die Errichtung kostengünstiger monofunktionaler Gebäudestrukturen und Stadtteile, wie sie vielerorts seit den 1970er Jahren umgesetzt wurden, häufig zu einem frühzeitigen Leerstand bis hin zum Abriss führen, da eine ausreichende Anpassungsfähigkeit der Primärstruktur nicht gegeben ist.
Ziel des Forschungsprojektes war es, multifunktionale Gebäudestrukturen zu entwickeln und dabei das Potential der Stahl- und Verbundbauweise zu nutzen. Dadurch soll eine Steigerung der langfristigen Vermarktungsfähigkeit und Nachhaltigkeit der Immobilien erzielt werden.
Gegenstand des Forschungsberichtes ist zunächst eine Analyse der aktuellen Situation des Immobilienmarktes sowie der Ursachen des strukturellen Leerstandes. Daran anschließend werden bereits durchgeführte Revitalisierungsprojekte vorgestellt und die daraus gewonnenen Erkenntnisse für die Objektplanung zusammengefasst. Die Grundlagen der Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäuden und Gebäudeelementen sowie die im Projekt angewendeten Bewertungsmethoden werden im zweiten Kapitel dargelegt. Aufbauend auf den Erkenntnissen aus bisherigen Revitalisierungsprojekten erfolgt in Kapitel 3 die Erarbeitung von Empfehlungen für die Objektplanung multifunktionaler Gebäude. Dabei werden die Anforderungen verschiedener Nutzungsarten, wie beispielweise lichte Geschosshöhe, Gebäudetiefe oder Erschließung, zusammengefasst. Durch eine Überlagerung der genannten Aspekte ergeben sich die Anforderungen variabler Gebäudestrukturen. Diese werden anhand von Entwürfen von Referenzgebäuden mit verschiedenen Variabilitätsgraden verdeutlicht. Aufbauend auf den objektplanerischen Anforderungen werden im 4. Kapitel die konstruktiven Implikationen abgeleitet, die sich aus einer multifunktionalen Nutzung ergeben. Es werden die Eigenschaften klassischer und multifunktionaler Deckensysteme in Verbundbauweise sowie die Einflüsse des Brandschutzes, der Fassaden und Gebäudegründungen beleuchtet. In Parameterstudien werden die ökologischen, monetären und funktionalen Einflüsse der verschiedenen Gebäudebestandteile bewertet. Dabei werden die Auswirkungen einer erhöhten Variabilität und der Verlängerung der Lebensdauer am Beispiel der Referenzgebäude untersucht. Im Kapitel 5 erfolgt u. a. eine Analyse der für das Forschungsvorhaben relevanten Marktsegmente und deren Entwicklung. Weiterhin werden die nutzungsartspezifischen Erlöse und monetär bewertbaren Risiken bestimmt. Die Untersuchungen bilden die Grundlage für stochastische Szenarioanalysen, durch dieeine Aussage zur Schwankungsbreite der prognostizierten Kosten, Erlöse und festgelegten Zielgrößen getroffen werden kann. Darauf aufbauend werden im Kapitel 6 am Beispiel der Referenzgebäude die Renditeerwartungen anhand der Eigenkapitalrentabilität für verschiedene Umnutzungsszenarien bestimmt. In Sensitivitätsanalysen werden die Auswirkungen der einzelnen Eingangsparameter betrachtet.
Die durchgeführten Untersuchungen zeigen, dass durch geeignete planerische Vorkehrungen die Variabilität von Gebäudestrukturen erhöht und eine vielfältige Nutzung ermöglicht werden kann. Die Stahl- und Verbundbauweise erlaubt mit effizienten Tragstrukturen die Anpassungsfähigkeit der Gebäude, ohne den ökologischen oder monetären Aufwand für die Errichtung wesentlich zu steigern. Wird die Verlängerung des Lebenszyklus durch die erhöhte Variabilität geschaffen, ergeben sich deutliche Vorteile. Letztendlich zeigen die Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, dass eine höhere Anfangsinvestition in vielen Szenarien zu einer langfristigen Erhöhung der Rendite und einer Minderung des Leerstandrisikos führt.
Veröffentlichung:
März 2020
Autoren:
Prof. Dr.-Ing. Richard Stroetmann, Dipl.-Ing. Lukas Hüttig, Prof. Dipl.-Ing. Johann Eisele, Dipl.-Ing. Architekt Benjamin Trautmann, Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Wirt.-Ing. Jens Otto, Dipl.-Ing. Anne Harzdorf, Dipl.-Ing. Cornell Weller
